fbpx
כללי אצבע לבחינת השקעות בנדל”ן

סביבת הריבית הנמוכה כעת גורמת לאנשים רבים שרוצים לבנות לעצמם עתיד כלכלי, לראות הזדמנות גדולה בהשקעות מעבר לים, שלצד תשואות נאות, נותנת אפשרות גם לאנשים שאין ברשותם סכומי עתק להיות חלק ממעגל המשקיעים.
אדם שמחפש להשקיע לעיתים קרובות נתקל בהצעות רבות להשקעה – רכישת נכסים, מגרשים ומשרדים, פרויקטים של פיתוח ופרויקטים מניבים, חבר שבדיוק הכיר יזם באירופה או חברת ילדות שנכנסה לתחום הנדל”ן – כולם מוכנים לתת לנו את “ההצעה שלא נוכל לסרב לה” תמורת מיטב כספנו.
אז איך אנחנו בוחנים הצעות להשקעה? איך אנו יכולים בתור משקיעים, ללא ניסיון יזמי בהכרח או ללא היכולת לצלול למעמקי הפרטים הקטנים, לוודא שאכן מדובר בעסקה טובה? אחת הדרכים היא לדעת לשאול את השאלות הנכונות – שאלות שיוכלו לתת לנו מושג סביר בנוגע לעסקה ולכדאיות שלה עבורנו.
מי האנשים?
ללא ספק הדבר המהותי ביותר שעלינו לברר הוא לא “מה העסקה?” אלא “עם מי אנחנו עושים עסקה?”, כי איפה שיש אנשים טובים, ישרים, מקצועיים ומנוסים – קרוב לוודאי נוכל למצוא עסקאות טובות. ולכן השאלה הראשונה שעלינו לשאול היא ללא ספק “מי האנשים?”
ישנם מספר אספקטים בהם יש לבחון את הנפשות הפועלות:
• מהו הניסיון הקודם שלהם בתחום?
• מהו הניסיון הקודם שלהם בפרויקטים מסוג זה, כפי המוצע לנו?
• חשוב לראות פרויקטים קודמים שהסתיימו בהצלחה
• וכן פרויקטים שהסתיימו פחות בהצלחה, ומה בדיוק קרה וכיצד הם נהגו.
אנו נרצה לראות, שהאנשים איתם אנו נכנסים לעסקה הם אנשים בעלי יושרה ואמינות מצד אחד, ובעלי ניסיון מוכח בסוג המסויים של פרויקטים שהם מציעים לנו מצד שני. נכון שלא כל דבר שאנחנו עושים בחיים מביא להצלחה, ולכן נרצה גם לראות, האם במקרה של כישלון בעסקה זו או אחרת הם נהגו ביושרה והגינות כלפי המשקיעים.
נקודות אלו יתנו לנו מושג, עם מי יש לנו עסק ומכאן אפשר להמשיך אל השאלות הבאות.

מיקום, מיקום, מיקום
אחד הגורמים החשובים ביותר, ויש אומרים החשוב ביותר, הוא המיקום. ולכן בכל הצעה להשקעה בנדל”ן עליכם לברר את מיקום הנכס או הפרויקט ומספר נתונים חשובים על המיקום:

• האם הנכס באמת קיים?
ניתן לבדוק זאת בעזרת המפות האינטרנטיות למיניהן.
אתם תופתעו לשמוע כמה אנשים רכשו דירה להשקעה בכתובת שבפועל אין בה כלום.

• מהם נתוני האזור?
הגירה חיובית או שלילית באזור, סוג האוכלוסיה, רמת פשיעה, אחוזי אבטלה, מוסדות חיוניים – מוסדות חינוך, בתי חולים וכד’. בקשו נתונים מדוייקים והוכחות ברורות מאתרים רשמיים.

• ביקושים
חשוב מאד לבדוק שאכן יש ביקוש לנכסים ו/או פרויקטים מהסוג הספציפי המוצע – אם מדובר בנכס חדש שנבנה או בנכס שצריך להיות מושכר לתקופה מסוימת. האם באמת מישהו ירצה לקנות/לשכור נכס כזה?
ישנן מספר דרכים לבדוק את זה: להכנס באינטרנט ללוחות פרסום של דירות למכירה ולהשכרה באיזור ולראות את כמות ההיצע, לבדוק הגירה חיובית או שלילית לאיזור באתרי דירוג שונים, לברר אילו תכניות פיתוח של הרשות המקומית יש באיזור.
וכמובן, חשוב מאד לשאול את מי שמציע לכם את ההצעה – איך הוא הגיע למסקנה שיהיה ביקוש לנכס?

• מחירים באזור
האם מחירי הקניה והמכירה המוצגים בנתוני העסקה אכן תואמים למחירי השוק הנוכחיים.
ניתן לעשות זאת באמצעות בדיקה באתרי ולוחות פרסום נדל”ן באיזור. יש לשים לב כמובן לסוג הנכס או הפרויקט. לדוגמא: אין להשוות מחירי דירות חדשות באזור עם מחירי דירות ישנות, כיוון שההשוואה לא תיתן לנו מדד אמיתי.

בנוסף, חשוב לשים לב, שאנו לא בונים על עלייה של השוק, כיוון שאז מדובר בהימור ולא בהשקעה. אלא אנו רוצים לראות שאפילו אם מחירי הנדל”ן לא יעלו – עדיין המחיר בו היזם מתכוון למכור את הנכס יהיה אטרקטיבי וימשוך קונים. אותו כלל נוהג גם כלפי מחירי השכירות.

המבנה המשפטי
או במילים אחרות – באיזה אופן מוגדרת ההתקשרות בין היזם למשקיע. יש לקחת בחשבון שבמדינות שונות קיימים מבנים משפטיים שונים, אך עלינו תמיד לבדוק מהם היתרונות והחסרונות של המבנה המוצע לנו כמשקיעים וכיצד מבנה זה מגן עלינו.
• האם המשקיע הוא שותף מלא של היזם?
• כאן חשוב לשים לב למידת השותפות של שני הצדדים בעסקה, האם בשלב בו היזם כושל, המשקיע או קרן ההשקעות יכולה להכנס לנעליו ולקבל החלטות בתוך העסקה.
• האם זו שותפות מוגבלת או חברה בע”מ?
• לכל אחד מהמבנים המשפטיים האלו משמעויות, יתרונות וחסרונות. נרחיב על כך במאמרים נוספים.
• מה קורה במקרה שהיזם לא עומד בהתחייבויותיו כלפי המשקיע?
יש לשים לב שההסכם מול היזם יוצר מערכת של איזונים ובלמים מול היזם, ובכל תסריט אפשרי (כישלון העסקה, עיכוב בזמנים מסיבות שונות) יש פתרון שמגן על המשקיע.
כל אחת מהשאלות האלו והתשובות שיינתנו לכם – יבהירו לכם את התמונה מעבר להצגה שטחית של התסריט האופטימי ביותר.

נתיב הכסף
נתיב הכסף הוא הדרך בה עובר הכסף שלך מידיך אל הפרויקט או הנכס וכן הדרך בה מגיעים הקרן (כספי ההשקעה) ורווחי העסקה חזרה אליך בסיומה. אז לפני שאתה מפקיד את כספך בידיו של מישהו – חשוב מאד לברר את נתיב הכסף.
• האם מדובר בחשבון נאמנות?
חשבון נאמנות הוא חשבון עליו מופקד עורך-דין והוא חשבון ייעודי לפרויקט מסויים, וכל ההעברות הנעשות ממנו כפופות לחוזה העסקה ולחוזה מול היזם. זו הדרך הבטוחה ביותר להעביר את כספי ההשקעה שלך. שימו לב כי חשוב מאד להזהר משימוש בחשבונות מעבר לצורך העברת הכספים.
• האם הכסף שלך מיועד לפרויקט הספציפי הזה?
יזמים בדרך כלל מעורבים במספר פרויקטים ועסקאות במקביל. אך לך כמשקיע חשוב לבדוק שהכסף שהעברת לעסקה ספציפית אכן ינוצל לצרכי העסקה ולא “יתערבב” עם כלל הכספים שהיזם עושה בהם שימוש.

בטוחות
כאשר אנו מעבירים סכום כסף גדול להשקעה, כמובן שנרצה לדעת מה נותן לנו ביטחון במשך חיי הפרויקט או העסקה, שאכן הכסף שלנו לא נמצא בסכנה. בטוחות יכולות להיות מסוגים שונים:
• רישום הנכס על שם המשקיע
• רישום הנכס על שם השותפות שהמשקיע הוא חלק ממנה
• רישום הערת אזהרה על הנכס

בין אם אתם משקיעים ותיקים ומנוסים, או שאתם מחפשים את דרככם להשקעה ראשונה – השאלות המוצגות כאן יאפשרו לכם לבחון הצעה להשקעה בנדל”ן ברמה הראשונית. אל תחששו לשאול את השאלות הנכונות ולדרוש תשובות.
כשתשאלו את השאלות האלה, אתם תזהו מהר מאד מי יודע מה הוא עושה ושומר עליכם ועל הכסף שלכם ומי מגמגם ומנסה למרוח אתכם.

טיפים למשקיעים