fbpx
איזה דברים חייבים לבדוק לפני שקונים נכס?

כאשר אנחנו מדברים על השקעה, עדיין רבים מהמשקיעים מקשרים את הנושא לקניית נכס בצורה ישירה, כלומר, רכישת נכס בבעלות המשקיע. אמנם אנחנו ב INVO עוסקים בהשקעות נדל”ן יזמיות, המאפשרות למשקיע פרטים להכנס בסכום נמוך יחסית להשקעה משותפת בפרויקטים נדל”ניים גדולים, אך חשוב לנו לתת למשקיעים שלנו מידע גם על השקעה בנכסים בצורה ישירה.
אם אתם רוצים (ומי לא רוצה?) למזער סיכונים בסוג כזה של השקעה – כדאי מאד שתקראו את הפוסט הזה, כי במיוחד עבורכם ריכזנו כמה מהנקודות העיקריות שעליכם לבדוק לפני קניית נכס בבעלות ישירה – וזה לא משנה, האם זהו נכס בארץ או בחו”ל.

• היכרות עם השוק – ואת הנסיבות הגדולות יותר שפועלות בשוק המקומי – כמו רגולציה, דירוג החינוך באיזור.

• היכרות עם האיזור הספציפי – או כמו שאומרים – location, location, location… זהו הרכיב אולי החשוב ביותר, כיוון שחוסר היכרות אינטימית עם האיזור בו נמצא הנכס – ברמה של היכרות עם כיווני האוויר של הדירה, מיקום המרכול הקרוב ומוסדות החינוך – יכול להביא לכך שהנכס שלכם יעמוד ריק (אם מדובר בנכס שמיועד להשכרה) או לא יימכר תקופה ארוכה (אם מדובר בקניה, השבחה ומכירה).
כמו-כן חשוב מאד לבדוק את נתוני ההגירה החיובית או השלילית לאיזור, הביקוש לשכירות או לקניית נכסים דומים וכן להכיר ולבחון את מגמות הפיתוח והתכנון העירוני באיזור המדובר, ולהבין כיצד הם ישפיעו על הנכס הספציפי שאתם רוצים לרכוש.

• אין להסתמך על עליית מחירים! – עליית מחירי הנדל”ן אינה יכולה להוות נתון ידוע מראש, במיוחד אם מדובר ברכישת נכס לפרק זמן קצר של 5-10 שנים. כיוון שבפרק זמן כזה מחיר הנכס יכול ליפול או לעלות באותה מידה. אם מדובר בנכס המיועד להשבחה – מחיר המכירה המתוכנן צריך להיות בהתאם למחירי נכסים דומים באיזור הקרוב ביותר לנכס בעת ביצוע העסקה, ולא לפי צפי לעליית מחירים בסיום העסקה.

• להבין את הבירוקרטיה המקומית – כאשר אתם מתכננים לרכוש נכס בארץ או בחו”ל או מקבלים הצעה עם תכנית עסקית ולוח זמנים מסוים, הרבה פעמים על הנייר הכל נראה יפה, אבל בפועל תהליכי קניה, מכירה, הוצאה אישורים בשלבי הבניה או השיפוץ השונים יכולים לקחת הרבה יותר זמן ממה שתיכננתם בגלל בירוקרטיה מקומית. כאשר טווח הזמן של ההשקעה מתארך – התשואה שתכננתם לקבל מתפרסת על יותר זמן, ולכן ממוצע התשואה יורד.

• מבנה המיסוי – בכל מדינה ישנם חוקי מיסוי שונים, ישנן מדינות שיש להן אמנה למניעת כפל מס מול ישראל, עבור אזרחים שקונים נכסים בחו”ל. גם בארץ ישנה שורה של מיסים שיכולים לחול על עסקת קניה ומכירה שיש לקחת אותם בחשבון ולברר לפני ביצוע העסקה: מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה של העיריה ועוד. ולכן לפני שרוכשים נכס ובמיוחד אם התכנון הוא למכור אותו בזמן קצר – חשוב לשקלל את כל נושא המיסוי בחישוב כדאיות ההשקעה.

• לקחת בחשבון הוצאות נלוות ובלתי צפויות – עסקאות נדל”ן ברוב המקרים כרוכות בעלויות נוספות מעבר לעלות הנכס עצמו: אגרות רישום, שכר טרחה לעורכי-דין ולעיתים למתווכים, עלויות פתיחת תיק משכנתא, עלויות העברת כספים (אם מדובר בנכס בחו”ל) ועוד. חשוב מאד לבדוק מראש אילו עלויות נלוות יחולו על עסקת קניית הנכס וגם על עסקת המכירה. אם מדובר בנכס מניב, כלומר, המיועד להשכרה, חשוב מאד לקחת בחשבון עלויות של תיקונים שוטפים, ביטוח הנכס, וכן את האפשרות שמספר חודשים הנכס יעמוד ללא שוכרים.


אנחנו בכל מקרה ממליצים קודם כל להבין האם השקעה בנכס היא ההשקעה המתאימה לכם ביותר, וכיצד היא מקדמת אתכם למטרות שלכם. ואם החלטתם שאכן זו ההשקעה המתאימה – אנחנו ממליצים לעבוד מול אנשי מקצוע שילוו אתכם בתהליך של רכישת נכס להשקעה.

טיפים למשקיעים